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热血冷现实——民宿大潮下的静思考(3)

2017-02-10 14:29:50  地产杂志    参与评论()人

不过,“民宿成功的原因离不开出色的设计、装修,这些不难做好。反而是经营失败的民宿值得人们去思考和分析,让后来者们得以规避一些误区。”廖敏智提醒道。

你烈火烹油,我门庭冷落

经过七八年的发展,围绕西湖景区的多片区域内,已经集聚了数百家民宿。

而在满觉陇民宿区,一些民宿大门紧闭,墙上贴出了“转让”的告示。一位店主表示,2011年,他以30万元/年的租金租下了这栋200多平方米的民宅,又投入100多万元装修,打造只有6个房间的精品民宿,每个房间每晚售价800元。

不过对于开业之后的经营状况,这位店主说只能用“可怜”来形容,“双休日和节假日入住率都只有一半,平时是寥寥无几。”勉强经营了3年多后,他实在撑不下去了。“也不想着收回成本了,只希望快点有人接手,腾出点钱来做其他项目。”他无奈地表示。

吴子峰于2013年租下了杭州桐庐古村落10多栋农民房做民宿,打造成山林深处的一处静幽之地。“至今开出了1栋。9月份,还会再开6栋。”他选中此地是因为自然风貌很好,当时签下的租金大幅低于市区民宿。他说,虽然租金方面投入不大,但最“烧钱”的是装修和配置,包括泳池、室内装修等,两年来他已经投入1000万元了。

“平均入住率是50%左右,每间房每晚1000元左右,周一到周四比较空,周末基本爆满。”按吴子峰的说法,目前为止只能保本。“民宿很难赚钱,一定要有规模。”他估计,剩余的几栋全部经营起来,年利润可以达到两三百万元。

吴子峰从实践中总结了几个心得:除了民宿地要选在离主城区自驾车3小时交通圈内,经营者还必须是个综合能力非常高的人,对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位,这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等;此外,也要做得出特色,吴子峰的这间民宿服务包括带住户爬山,看古树,居住和游玩相结合。

问起经营民宿的心得,他竟是报忧不报喜的说:“如果个性不喜欢受拘束,喜欢旅行的人,建议还是不要轻易开民宿,否则时间都会被绑在这里。”

有业内人士指出,目前的局面形成后,一方面让农居房的租金不断被炒高,占到民宿运营成本的很大一部分,也给经营者带来很大的经营压力;另一方面,有些外来者由于不熟悉当地的风土人情,打造的民宿产品“不接地气”,而是更类似精品酒店或者精品客栈,且现在市场上民宿的同质化比较严重。“数量多了就是在重复模仿,造成资源浪费,也会涉及到水资源、环境容量、可持续发展以及交通问题等。量多竞争后,价格下降,也势必导致服务质量下降。”

民居所有权和经营权分离是隐患

与民居所有者签订使用合同是当下民宿经营中的普遍模式,随着民宿的走红,这一模式隐藏的问题也更加尖锐:民居所有权和经营权的分离,日益高涨的房租,都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

在民宿产业发展较为成熟的杭州、丽江等地,早期怀抱旅游梦进入民宿市场的经营者即将迎来民居使用合同到期的行业洗牌期。

“一方面,在市场关注度持续走高,多元主体竞相涌入民宿产业的宏观格局之下,租金上涨、竞争加剧将会成为常态,这种常态将会进一步压缩民宿的经营收益;另一方面,随着民宿经济效应的日益显现,房东单方面撕毁合约的事情将会发生的更加频繁,缺乏法律支持和市场监管的大环境决定了民宿经营者的权益无法得到保障。” 客栈民宿研究会发起人之一、浙江大学旅游研究所副所长周永广表示。

关键词:民宿困境
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