在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

如果我们行走在北宋的东京开封，或者南宋的行在临安，即便我们是见多识广的现代人，也会惊叹宋朝都城的超大规模。《东京梦华录》这样描述东京之大：“其阔略大量，天下无之也。以其人烟浩穰，添十数万众不加多，减之不觉少。”每一日，从东京城郊赶进城内屠宰的生猪，即有万头之多。算一算，一个城市有多少人，才需要每日消费万头猪？少说也有一百万人吧？研究宋朝人口的学者们相信，北宋后期，开封的城市人口已经超过了140万。

北宋张择端《清明上河图》局部

南宋临安之繁盛，可能还要超过北宋时的东京开封。《梦粱录》说，“杭州人烟稠密，城内外不下数十万户，百十万口”；临安“户口蕃息，近百万余家”。有学者推算，如果计入郊区的人口，临安府的“高峰（期）人口是250万”。如此庞大的城市规模，后来元明清时期的城市均无法超越。而在与宋朝同时期的西欧大城市，如著名的伦敦、巴黎、威尼斯，人口不过10万。

如果从人口密度看，今天许多国际大都市更是要自叹不如。据经济史学者包伟民先生的估算，北宋后期，汴京开封的人口密度为12000—13000人/平方公里（单位下同）；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间甚至可能达到35000。这是什么概念？今天香港、深圳、上海的人口密度都在7000以下，日本东京的人口密度约为15000，纽约为11000，首尔为16000。换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了不少今天的国际大都市。

一个城市人口密度如此之大，必定是寸土寸金，房价高不可攀，用宋人的话来说，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价……非勋戚世家，居无隙地”。北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。

别说市井细民无力购房，就连宰相级别的高官，有时也只能租房居住，朱熹考证说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”不要以为朱熹是南宋人，对北宋京师不熟悉，生活在北宋前期的韩琦也说：“自来政府臣僚，在京僦官舍私宇居止，比比皆是。”有些薪俸较低的中下层官员，由于每月都要交房租，还成了“月光族”，比如有一位叫章伯镇的京官就发过牢骚，称“任京有两般日月：望月初，请料钱，觉日月长；到月终，供房钱，觉日月短”。可以这么说，上至朝中高官，下至市井细民，都不乏租房客。因此，开封府的房屋自住率显得比较低。

从世界范围的经验来看，一个城市的规模越大，经济越繁荣，人口流动越频繁，那么这个城市的房屋自住率也会越低，租住率则相应提高。比如，据美国国家人口普查局发布的2019年官方普查数据，美国居民的房屋自有率为65.1%，纽约市区的则为50.4%。那么宋朝东京的自住率是多少呢？据历史学者杨师群估计，“北宋东京城内外，约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民，各阶层人士都有”。换言之，汴京居民的房屋自有率才50%，这个水平跟今日美国纽约的房屋自有率差不多。这也从侧面反映了宋代东京的繁盛。

如果我们生活在北宋东京，作为外来人口，想在京城购买一套房子，确实非常困难。不过，在京城租房却甚是容易，因为京城的房屋租赁市场十分发达：满大街都是房地产中介，叫作“庄宅牙人”；“富家巨室，竞造房廊，赁金日增”，放盘招租的房屋很多；宋政府也向市场投放了大批公共租赁房，并成立一个叫“店宅务”的机构来管理公屋。

租金低廉

店宅务，北宋初称“楼店务”，太平兴国年间更名“店宅务”，南宋时又恢复“楼店务”之称。宋朝的京城及各州县均设有店宅务，“掌官屋、邸店计直、出僦及修造、缮完”，即负责政府公屋的建造、维修、租赁及管理。南宋临安府的楼店务，“额管三百人”；明州有楼店务地，“计二万九千九百三十丈二尺五寸”；苏州的楼店务租金收入，一年多达“五万四千二百贯有奇”。

若论规模最大者，无疑当属北宋京师店宅务、南宋临安楼店务。北宋京师店宅务分左右厢，天禧元年（1017），左右厢店宅务名下共有23300间公租房；天圣三年（1025），公屋数目增加到26100间；熙宁十年（1077），店宅务辖下的公屋有14626间，别墅有164所，空地有654段。如果以东京常住人口20万户（100万人）、每户需要住房一间计算（古人说的一间房，不是指一个房间，而是指一开间），京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

南宋《西湖清趣图》中的杭州民居

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